역모기지론(주택연금)이란 무엇인가? 가입조건과 대상정리

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제목: 민간 역모기지도 평생?…주택연금과 비교해보니

신한은행이 판매하는 자체 역모기지론 ‘미래설계 크레바스 주택연금대출’의 상품설명을 보면, ‘담보가치의 하락, 대출금리의 상승, 대출금 추가 지급에 따라 대출 원리금이 약정금액에 도달할 경우에는 대출금 지급이 조기 종료될 수 있습니다.’라고 나옵니다. … 반면 한국주택금융공사가 운영하는 주택연금은 한 번 가입하면 죽을 때까지 연금이 지급됩니다. 만약 배우자가 있다면 본인이 …

– 언론사: 한국경제 | 보도일: 2025.06.22

역모기지론(주택연금)의 개념과 목적

역모기지론(Reverse Mortgage Loan)은 주택을 소유한 고령자가 해당 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정 기간 동안 매달 연금 방식으로 생활 자금을 받는 금융 상품입니다. 일반적인 모기지론(주택담보대출)이 대출금을 받고 매달 원리금을 갚아나가는 방식이라면, 역모기지론은 그 반대로 집을 담보로 매달 돈을 받는 방식입니다. 한국에서는 국가가 보증하는 주택연금이라는 이름으로 불리며, 보유 자산 중 부동산 비중이 높은 고령층의 안정적인 노후 생활을 지원하는 것을 주된 목적으로 합니다.

주택연금의 주요 가입 조건

한국주택금융공사가 보증하는 주택연금에 가입하기 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

• 연령 조건: 부부 중 한 명이 만 55세 이상이어야 합니다.
  
• 주택 소유 조건: 공시가격 **12억 원 이하**의 주택을 소유한 1주택자(부부 기준)여야 합니다. 다주택자도 합산 가격이 12억 원 이하면 가능합니다.
  
• 거주 조건: 주택연금 가입 주택에 실제 거주하고 있어야 합니다. 다만, 질병으로 인한 요양, 자녀 봉양 등 부득이한 사유로 장기 거주를 못 하는 경우에는 예외가 인정됩니다.

주택연금은 한번 가입하면 주택 가격 변동과 관계없이 평생 안정적인 연금 수령을 보장받을 수 있다는 큰 장점을 가지고 있습니다.

역모기지론과 일반 모기지론의 차이점

역모기지론과 일반 모기지론은 주택을 담보로 한다는 공통점이 있지만, 그 목적과 상환 방식에서 명확한 차이를 보입니다.

구분	역모기지론(주택연금)	일반 모기지론(주택담보대출)
목적	노후 생활 자금 마련	주택 구매 자금 마련
자금 지급	은행이 가입자에게 매달 지급	은행이 가입자에게 일시불 지급
상환 방식	가입자 사망 후 주택 처분으로 상환	가입자가 매달 원리금 상환
소유권	가입자 사망 시까지 유지	즉시 가입자에게 이전

주택연금의 장점과 단점

주택연금은 고령층에게 매력적인 노후 대비 수단이지만, 장점과 단점을 모두 고려해야 합니다.

• 장점:
  • 평생 연금 수령 보장: 한번 가입하면 부부 모두 사망할 때까지 평생 연금을 받을 수 있습니다.
    
  • 주거 안정성: 연금 수령 중에도 기존 주택에서 계속 거주할 수 있어 주거 불안정 해소에 도움이 됩니다.
    
  • 정부 보증: 국가가 보증하므로, 은행의 파산 위험으로부터 안전하게 자금을 수령할 수 있습니다.
    
  • 집값 하락 위험으로부터 보호: 주택 가격이 가입 시점보다 하락하더라도, 가입자가 받은 연금 총액이 주택 가격을 초과해도 상속인에게 추가적인 부담이 발생하지 않습니다.
• 단점:
  • 상속 재산 감소: 연금을 받는 동안 주택에 대한 부채가 늘어나므로, 추후 상속인에게 돌아갈 재산이 줄어듭니다.
    
  • 가입 조건 제한: 주택 가격 및 연령 제한 등 까다로운 조건이 있어 가입 대상이 제한적입니다.

따라서 주택연금은 상속보다 안정적인 노후 생활을 우선시하는 사람들에게 적합한 상품입니다.

민간 역모기지론과의 비교

한국주택금융공사의 주택연금 외에도, 시중은행에서 자체적으로 판매하는 민간 역모기지론 상품이 있습니다. 민간 역모기지론은 다음과 같은 특징을 가집니다.

• 가입 조건 완화: 주택연금보다 나이 제한이나 주택 가격 제한이 덜 엄격하여, 가입 대상이 비교적 넓습니다. 특히, 최근에는 공시가격 12억 원을 초과하는 주택을 보유한 사람들을 위한 상품도 출시되고 있습니다.
  
• 지급 기간의 한계: 민간 상품은 평생 지급을 보장하는 경우가 드물며, 보통 10년~30년 등 만기가 정해져 있습니다. 만기 후 대출금을 일시 상환하지 못하면 주택이 경매로 넘어갈 위험이 있습니다.
  
• 높은 금리: 주택연금보다 금리가 상대적으로 높게 책정될 수 있습니다.

따라서 민간 역모기지론을 선택할 때는 상품의 지급 기간, 금리, 상환 방식 등을 꼼꼼히 따져보고, 자신의 노후 계획과 재정 상황에 가장 적합한 상품을 선택해야 합니다.